Association Flainoise

2018-08-09 - Analyse des aspects golfiques du dossier UTN

dimanche 12 août 2018 par François Zahm

Ce document présente nos remarques après une lecture approfondie du dossier UTN, sur les aspects golfiques.

 Résumé

L’analyse détaillée ci-après des éléments économiques du projet de golf au cœur du dossier d’UTN pour l’extension de la zone de loisirs 4 saisons à Arâches-la-Frasse tend à montrer que l’exploitation du golf sera déficitaire. En synthèse :

  • Les hypothèses économiques utilisées ne sont pas basées sur une étude de marché spécifique à la zone de chalandise du golf (partie 1). Il est très peu probable que le public attendu par le dossier (soit tous les types de golfeurs) soit au rendez-vous, impactant la fréquentation à la baisse. En particulier, les caractéristiques du parcours (sportif et technique) le réservent plutôt aux joueurs aguerris (partie 3).
  • Rien dans le dossier n’indique que le projet s’inscrit dans la stratégie de développement du golf en France, portée par la Fédération Française de Golf (FFG) par délégation du Ministère des Sports, ni qu’il a bénéficié de l’accompagnement de la FFG, notamment pour l’analyse économique (partie 2).
  • Un benchmark du chiffre d’affaires prévu avec un golf de montagne proche et avec les statistiques de la FFG montre qu’il est peu réaliste. Cela est corroboré par sa traduction en termes d’utilisation physique du terrain en haute saison, qui est utopique (partie 6) : la fréquentation sera donc plus faible que prévue, réduisant d’autant le chiffre d’affaires et conduisant à un résultat déficitaire, typique des golfs de montagne.
  • Compte tenu de la structure financière choisie, le contribuable sera en première ligne pour le financement du projet, puis du déficit d’exploitation (partie 4).
  • Le dossier présente des incohérences au niveau du financement de l’investissement. Après corrections des anomalies comptables et sans modifier les hypothèses économiques du projet, le projet devient déficitaire pour les finances de la commune (partie 5).

 1 - Hypothèses économiques soutenant le projet de golf 9 trous non justifiées

L’étude de marché et l’analyse de la clientèle golfique potentielle du projet d’UTN sont présentées au paragraphe 2.2.2.2 du dossier, intitulé « adapter l’offre à un marché en pleine croissance ». Il s’agit, pour l’essentiel, de copiés-collés d’informations contenues dans deux publications d’Atout France, l’organisme de promotion du tourisme en France :
1. Golf et tourisme, état du marché et potentiel de développement (2012, prix public 14.95€)
2. Développer un resort de golf (2014, prix public 15.15€)

Ces informations sont génériques et globales : marché du golf au niveau mondial, européen et français, typologie de la clientèle golfique, caractéristiques du tourisme golfique, etc. Elles ne constituent en aucun cas à elles seules une base économique solide pouvant justifier le projet spécifique de golf aux Carroz dans son environnement géographique, économique et social particulier. Pour obtenir ce résultat, une étude de marché ad hoc doit être faite. Autrement dit, c’est une chose que d’identifier une cible potentielle, cela en est une autre que de vérifier que cette cible sera atteinte avec une probabilité élevé de succès de façon à générer le résultat économique attendu. D’ailleurs, c’est une recommandation explicite d’Atout France, qui n’a pas été reprise par les auteurs du dossier UTN :

Texte du dossier UTN paragraphe 2.2.2.2.4, page 193 :
«  [le projet] repose aussi sur des fondamentaux qui doivent être pris en compte très en amont et ne pas être négligés pour des raisons plus ou moins irrationnelles. Un des arguments opposés… »

Texte original du document « Développer un resort de golf », page 73 :

« …[le projet] repose aussi sur des fondamentaux qui doivent être pris en compte très en amont et ne pas être négligés pour des raisons plus ou moins irrationnelles.
Chaque partie du projet (le golf, les hébergements touristiques, l’immobilier résidentiel) doit faire l’objet d’analyses fines du marché potentiel et des besoins spécifiques… ».

De telles analyses fines ne sont pas mentionnées dans le dossier, non plus que leurs résultats éventuels. Cela n’empêche pas les auteurs du dossier UTN de détailler la clientèle golfique attendue (paragraphe 2.2.2.4.1, page 194 : joueurs réguliers, joueurs occasionnels, touristes, école de golf et stage de préparation physique) et de présenter un bilan d’exploitation prévisionnel positif du golf en page 331.

En résumé, sans autres justifications que des données génériques sur le marché golfique datant de 2011 et que les qualités attribuées au golf des Carroz par les auteurs du dossier UTN, ceux-ci concluent qu’il va attirer toutes les catégories de golfeurs et permettre de générer une marge brute de 10%. On ne peut que s’inquiéter de ces conclusions optimistes, surtout quand il est de notoriété publique que les golfs de montagne sont structurellement déficitaires, parfois de façon importante. Pour référence, le rapport de la Chambre Régionale des Comptes Auvergne Rhône Alpes du 17 août 2017 sur la commune des Gets mentionne un déficit moyen annuel de 188 620€ pour un chiffre d’affaire moyen annuel de 247 399€ sur les 5 exercices d’observation (saisons 2009-2010 à 2013-2014).

 2 - Absence d’interaction du projet avec la Fédération Française de Golf : un projet « hors sol golfique » ?

Les observations ci-dessus sont d’autant plus surprenantes qu’il existe un interlocuteur incontournable pour un projet golfique, c’est la Fédération Française de Golf (FFG). La FFG a publié en 2016 le guide « Construire un golf » (disponible sur le site de la FFG) dont est extrait la phrase suivante (page 54) :

« La FFG reçoit par délégation du Ministère des Sports la mission d’organiser, administrer, diriger, contrôler et développer la pratique sportive du golf amateur et professionnel. Elle dispose depuis 2007 d’un service dédié spécifiquement à l’accompagnement des porteurs de projet d’équipement golfiques, publics et privés ».

Les deux éléments pertinents pour notre propos à retenir du guide « Construire un golf » sont les suivants (les éléments de texte en italiques sont extraits du guide) :

1 Il existe un schéma directeur de développement territorial des équipements golfiques pour la période 2009-2018, validé par le Ministère des Sports, le CNDS, l’ANDES et le CNOSF qui « encourage la création de petites structures de proximité, faciles, peu onéreuses et rapides à jouer, idéalement construites dans les bassins de vie de grandes agglomérations ». Il est également écrit que « les grands équipements figurent aussi dans ce schéma en tant qu’équipements structurants s’ils sont pertinents, c’est-à-dire impérativement en relation avec une zone de chalandise suffisante et/ou une zone identifié comme touristique ».
2 La FFG propose un accompagnement de tout projet golfique avec, en particulier, une Etude du Milieu Golfique (EMG) « véritable outil d’aide à la décision permettant d’apprécier et d’évaluer la pertinence d’un projet au regard du potentiel de sa zone de chalandise ». Le contenu d’une EMG est le suivant :

« - Statistiques démographiques et golfiques sur 5 niveaux territoriaux : commune, secteur local (20 à 30 minutes du site), département, région et national ;
- Analyse de la typologie des golfeurs locaux : adhésion au club, niveau de jeu, tranche d’âges…

  • Cartographies de l’offre golfique départementale et régionale, des projets et travaux en cours, répartition par commune des licenciés résidents du secteur local ;
  • Analyse multicritères donnant une évaluation du potentiel net de joueurs sur la zone de chalandise ;
  • Synthèse personnalisée détaillant les facteurs clés de succès ou d’échecs du projet ;
  • Avis final du Président de Ligue… »

Que constatons-nous à la lecture du dossier UTN ? Aucune mention explicite de la stratégie de développement de la FFG, ni d’interaction éventuelle des porteurs du projet avec la FFG, en particulier avec le service dédié à l’accompagnement des porteurs de projet d’équipements golfiques.

Conclusion : Sommes-nous en présence d’un projet « hors sol golfique » !

 3 - Le golf des Carroz : quel type de parcours ?

La seule référence du dossier UTN à la stratégie de développement de la FFG se trouve au paragraphe 2.2.2.4, intitulé « clientèle ciblée par l’extension de la base de loisirs » où il est écrit :

« La Fédération Française de Golf (FFGolf), dans le cadre de la Ryder Cup qui va se dérouler en 2018 en France, a lancé une politique de démocratisation du golf et de son développement, par la création de structures de type de proximité, qui s’intègrent dans l’offre de loisirs proposée par les diverses
Communautés. Ces structures sont ouvertes à tous, elles accueillent indifféremment des joueurs débutants et aguerris ».

La phrase ci-dessus laisse croire que le Golf des Carroz appartiendrait à la catégorie des structures de proximité prônées par la FFG, propres à accueillir tous les publics. Dans la réalité, le projet de golf des Carroz ne satisfait aucun des critères associés :

  • La FFG souhaite développer des petites structures de proximité, type golf compact ou pitch&put (maximum 15ha). Avec une surface totale de 46 ha, le projet des Carroz est plus proche d’un 18 trous (55 ha) que d’un 9 trous (25 ha), donc très éloigné d’une petite structure de proximité.
  • Pour permettre la démocratisation du golf, les structures de proximités souhaitées par la FFG doivent être implantées en milieu urbain ou périurbain, accessible aux populations jeunes, à revenus faibles et/ou sans moyen de transport personnel et dont le lieu de résidence est situé de 10 à 20 minutes du golf. A l’évidence ce critère n’est pas rempli, puisque le premier bassin de vie significatif (Cluses) commence à 20 minutes (en voiture).

.* Rapide et facile à jouer ? Avec une longueur de 2945 mètres, le golf des Carroz est 20% au-delà de la moyenne des parcours de 9 trous (2480 m, source FFG). De plus, de par sa configuration, le parcours (plan page 178 du dossier) implique des temps de marche additionnels significatifs entre les trous 4 et 5, 8 et 9 et pour le retour au club house (estimé à 400 mètres en tout). Son temps de jeu sera donc nettement supérieur à 2 heures (moyenne FFG), proche du double de celui préconisé par la FFG pour les petites structures de proximité (1h00 à 1h30). Quand au parcours lui- même et sa difficulté, les auteurs du dossier le qualifie eux-mêmes de « parcours de championnat » (page 206), ce qui est rarement un signe de jeu facile. Effectivement, sur le plan du parcours, on peut identifier des difficultés golfiques sur presque chaque trou : longueur des trous en général, obstacle d’eau en jeu dès le premier coup du trou 1, étroitesse des fairways (inférieur à 30m) bordés d’arbres, trous 2 et 6 (les deux par 5) en « dog leg », trou 7 qui exige un premier coup parfait au-dessus de l’abîme pour atteindre le green, « hors limite » latéral aux trous 8 et 9 dû à la présence du practice…

Un autre élément important, qui est peu visible sur le plan du parcours page 178 est le dénivelé cumulé, indicateur de la sportivité du parcours. Une analyse fine des différents plans fournis dans le dossier, complétée par une visite sur le terrain, GPS en mains, conduit aux conclusions suivantes :

  • La zone des bâtiments prévus par le projet (complexe hôtelier et club house) se situent à une altitude de 1095m au niveau du Mont Favy
  • La zone de jeu, y compris le practice, se situe en contrebas sur le plateau des Communaux en moyenne à 1050 m, avec un point bas à 1010 m l’extrémité ouest du parcours (départ du trou 4). Ce plateau est parsemé de buttes et de dévers, qui représentent autant de montées et descentes pour les golfeurs (si le projet respecte l’engagement de minimiser les terrassements).
  • La communication entre les deux zones se fait par le trou 1, en suivant la ligne de plus grande pente, soit un dénivelé de 45 m avec une pente moyenne de 35%. Pour référence, cela correspond au dénivelé du trou 16 (entre la route d’accès et le green) du golf de Flaine, tant décrié par les auteurs du projet d’UTN. Le trou 16 de Flaine se trouvant juste après la barrière du golf au col de Pierre Carrée, tout un chacun peut observer sa configuration et apprécier le temps et l’effort physique que représenterait la remontée au club house du golf des Carroz en suivant le chemin en lacet prévu dans le projet d’UTN. De plus, pour un joueur souhaitant d’abord s’entraîner au practice, ce trajet devra être parcouru deux fois (le départ du trou 1 se situant dans la pente sous le club house), voir, pour un joueur faisant 18 trous, trois fois. On peut noter au passage qu’un club house isolé du parcours et situé à 20 minutes (aller et retour) de marche fatigante de la zone d’entraînement (practice et putting green) est un non sens golfique (pas de possibilité de s’entraîner rapidement avant de jouer le parcours, pas de convivialité autour du putting green) et commercial (pas de contact visuel des visiteurs avec le jeu de golf, effort requis pour faire le premier pas et aller taper dans une balle au practice).

Le parcours présenté ne sera donc ni rapide, ni facile à jouer et exigera une bonne condition physique pour affronter son dénivelé.

.* Enfin, idéalement une structure de proximité valorise un territoire (zone inondable, ancienne décharge publique, friche industrielle). A l’opposé, le projet de golf des Carroz va « artificialiser » la dernière zone naturelle à proximité du village et privatiser une zone de promenade appréciée par les habitants.

En conclusion, le golf des Carroz appartient bel et bien à la catégorie des « grands équipements » au sens de la FFG, avec un impact foncier important, orienté vers une clientèle traditionnelle de golfeurs, aisés, aguerris et en bonne forme physique ; il est peu probable qu’il attire la clientèle très large prévue par le dossier d’UTN. Contrairement aux affirmations des auteurs du dossier, il ne se démarquera pas, aux yeux des golfeurs, du golf de Flaine en termes de sportivité à cause du dénivelé entre le club house et la zone de jeu.

 4 – Un projet financé à 100% sur fonds publics, donc par le contribuable qui en assume tous les risques

Les aspects financiers du projet sont présentés au chapitre 5 du document UTN « conditions de l’équilibre économique et financier ».

Le coût global du projet de golf 9 trous est estimé à 5 500 000€ par les auteurs du projet, dont le financement est assuré, selon le tableau page 336, par :

.* la vente de foncier à hauteur de 2 000 000€
.* des subventions pour 800 000€.
.* un emprunt de 2 700 000€

Aucun investissement privé n’est donc prévu, ce qui n’est pas surprenant quand on sait que la rentabilité des golfs de montagne est aléatoire. En revanche, les investisseurs privés seront bien présents sur le programme immobilier et la gestion hôtelière dont la rentabilité est bien plus lisible.

Le contribuable sera donc seul à assumer les dérapages éventuels du projet (au niveau coût de construction, financement ou retombées économiques). L’exposition est d’autant plus grande que le projet est financé à 50% par un emprunt qui affectera les comptes de la commune pour de nombreuses années.

Concernant le coût du projet, on peut déjà s’interroger sur deux points :

.* Le budget du centre multi-loisirs de 450m2 est de 360 000€ HT, soit 800€ HT ou 1000€ TTC du m2. Pour la construction d’un bâtiment en montagne, de haute qualité architecturale et environnementale, destiné à accueillir du public, en particulier la clientèle du complexe hôtelier haut de gamme adjacent, cela paraît nettement sous-estimé.
.* Bien que mentionné en page 14 de l’annexe intitulé « Aménagement du réseau de collecte des eaux pluviales des Carroz d’Arâches », aucun bâtiment technique destiné à accueillir les machines d’entretien du golf, les consommables et à abriter les jardiniers ne figure dans l’estimation du projet, ni sur les plans. Pourtant un tel bâtiment est requis et doit répondre à des normes règlementaires strictes, (même si le golf n’utilise pas de produits phytosanitaires), selon le document « construire un golf » de la FFG (page 26) :

« C’est le domaine de l’intendant de terrain (greenkeeper) et des jardiniers,
sans lesquels rien ne serait possible. Les normes réglementaires y sont strictes. On y retrouve les éléments suivants :

  • lieu de remisage des tondeuses, matériels et de stockage des matériaux nécessaires à l’entretien du terrain (sable, engrais…) ;
  • local spécifique de stockage de produits phytosanitaires (emplacement réglementé et sensible à sécuriser) ;
  • atelier de mécanique ;
  • vestiaires, douches et sanitaires pour le personnel ;
  • réfectoire avec salle de déjeuner et coin cuisine ;
  • bureau de l’intendant avec salle de réunion ;
  • aire de lavage des machines et matériels avec récupération et traitement distinct des eaux de lavage des pulvérisateurs et effluents phytosanitaires [et] des eaux de lavage des autres matériels qui peuvent contenir des traces d’hydrocarbures, d’engrais, de la terre, des débris végétaux…L’architecte peut prévoir un système de récupération des eaux de ruissellement issues de la toiture du bâtiment. »

 5 - Un projet dont l’équilibre économique n’est pas assuré, selon les hypothèses même des auteurs du dossier

Page 327 du dossier, il est indiqué, pour le montage de l’opération :

.* Fonds propres, 2 300 000€ alimentés par la vente du foncier
.* Subvention, 800 000€
.* Emprunt, 2 400 000€ générant une annuité de 137 346€

Page 335 du dossier, il est indiqué que la vente du foncier et la taxe d’aménagement généreront 2 066 540€ qui « alimenteront l’apport de la commune pour la réalisation de l’opération pour un apport total de 2,3m€ ». Nulle part, dans le dossier, n’est indiqué quelle serait l’origine des 233 460€ nécessaire pour compléter l’apport en fonds propres à 2 300 000€.

Il semble qu’aucune ressource propre au projet ne soit à même de produire ces 233 460€, puisque, en page 336 le tableau de financement du projet présente une nouvelle répartition des recettes, différente des pages 213 et 335, mais cohérente avec les ressources d’investissement indiquées page 335 :

.* Fonds propres, 2 000 000€
.* Subvention, 800 000€
.* Emprunt, 2 700 000€

La conséquence de cette nouvelle répartition est que l’affirmation du bas de la page 336 concernant le budget de la commune devient erronée, les recettes ne permettant plus de couvrir l’annuité de l’emprunt réellement nécessaire :

« Concernant le budget de la commune, les recettes fiscales générées par le projet 129 260€ cumulées avec les 14 000€ de la concession permettront de supporter les annuités de l’emprunt (137 346€) sans générer de marge de manoeuvre supplémentaire »

En effet, avec le montant d’emprunt strictement nécessaire (2 633 460€) et en utilisant les hypothèses de la page 327 (22 ans, 2.1%) les annuités deviennent 150 706€, supérieurs au cumul (143 260€) des recettes fiscales et du loyer de la concession. La différence, cumulée sur les 22 ans de durée d’emprunt, représente 163 812€ à financer par le contribuable. Ce montant est basé sur les hypothèses mêmes des auteurs du dossier que nous jugeons par ailleurs optimistes et non justifiées.

On peut aussi s’interroger sur la fiabilité d’un dossier qui présente de telles incohérences.

 6 - Un projet de golf basé sur une fréquentation et un chiffre d’affaires « optimistes »

Tout d’abord, notons que le projet prévoit (page 327 du dossier) que l’exploitation du golf soit confié à la SOREMAC, Société Anonyme d’Economie Mixte, dont laquelle la commune d’Arâches est actionnaire majoritaire. Comme pour l’investissement, le contribuable sera donc exposé en première ligne au résultat économique du golf. Et on peut aussi douter que la raison première de ce choix soit les synergies avec les autres activités du fermier (page 330), mais plutôt la difficulté à trouve un investisseur privé prêt à assumer le risque financier.

Ensuite, pour évaluer la qualité du compte d’exploitation présenté page 331, nous ferons deux commentaires :

  • 1-Fréquentation du golf attendue par les auteurs du projet en haute saison (juillet/août), période clé pour le chiffre d’affaires du golf   A partir des green-fees 9 et 18 trous attendus (page 331), des hypothèses de fréquentation du parcours par les abonnés saison et semaine (page 314, chaque abonné jouant moitié/moitié de parcours 9 et 18 trous, comme les joueurs aux gren-fees) et en prenant une moyenne standard de 15 joueurs prenant le départ par heure (3 parties de 3 et 3 parties de 2), il faudrait plus de 8 heures pour écouler le flux des 125 joueurs se présentant au départ du trou 1, chaque jour de juillet et d’août. Ce calcul ne tient pas compte des intempéries, du ralentissement du jeu sur le temps de midi, du temps d’occupation du parcours par l’école de golf et les jardiniers, et suppose enfin un planning parfait du deuxième passage au trou n°1 des joueurs 18 trous. Le compte d’exploitation prévisionnel du projet se base sur un taux d’occupation du golf de 100% en juillet et août, que l’on peut juger optimiste, voire irréaliste.
  • 2-Comparaison du chiffre d’affaires (CA) attendu (320k€) à deux références : les statistiques de la FGG et le Golf des Gets Dans son guide « Construire un golf », la FGG indique que le CA moyen d’un golf 9 trous (hors Paris et IDF) est de 280k€. Bien sûr, c’est une moyenne, mais elle concerne une majorité de golf ouvert toute l’année. Le projet de golf aux Carroz prévoit un CA de 320k€, dont l’essentiel (305k€) est concentré sur un période de 5 mois. Les auteurs du projet attendent donc un chiffre d’affaires mensuel deux fois plus élevée que la moyenne des golfs 9 trous en France, alors même qu’ils écrivent page 191 que les golfs 9 trous en montagne ne sont pas réellement touristiques, mais qu’ « ils sont alors une offre d’agrément supplémentaire de la destination, qui n’accueille que peu de séjours golfiques proprement dits mais plutôt des touristes, joueurs de golf, qui en profitent pour jouer un parcours ou deux pendant leur séjour ». Un autre point de comparaison est le golf des Gets, pour lequel les données publiques les plus récentes (rapport de la CRC, saison 2013/2014) indiquent un CA de 280K€ sur 4 mois, avec une offre de service très complète (18 trous, voiturettes de location, restaurant, club house et practice). Le projet des Carroz prévoit donc de faire jeu égal avec celui des Gets, alors que typiquement un golf 9 trous génèrent un chiffre d’affaires deux fois plus faible (source FFG).

Le compte d’exploitation prévisionnel du compte du projet se base sur un taux d’occupation peu réaliste du golf de 100% en juillet et août et sur un chiffre d’affaires annuel « hors normes », dont on peut légitimement craindre qu’ils ne matérialisent pas, conduisant à un résultat déficitaire.


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